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  李X森、李X与谢X芳、于X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
李X森、李X与谢X芳、于X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
房屋租赁       发布时间:2020-07-18 17:23:43        浏览:
原告李X森
原告李X
两原告之共同委托代理人张律师,上海木诚木律师事务所律师
被告谢X芳
被告于X
委托代理人易XX,上海X丰律师事务所律师
委托代理人杨XX,上海X丰律师事务所律师

原告李X森、李X诉被告谢X芳、于X房屋租赁合同纠纷一案,法院受理后,依法适用简易程序,由审判员李X独任审判,公开开庭进行了审理。
 
原告李X森、李X之共同委托代理人张律师、被告于X及其委托代理人易XX、杨XX到庭参加了诉讼。被告谢X芳经法院合法传唤未到庭应诉,法院依法缺席审理,本案现已审理终结。

原告李X森、李X诉称,因被告谢X芳有赌博恶习,原告李X森与其于2009年1月17日协议离婚,约定上海市杨浦区水丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权归李X森及李X所有,但离婚后谢X芳一直不配合办理过户手续。2013年7月1日,谢X芳擅自将系争房屋出租给被告于X,此行为侵犯了两原告的权利。故诉请判令:1、确认两被告签订的租赁合同无效;2、被告于X向原告支付2014年12月4日至搬离房屋之日止的房屋使用费人民币15,000元(以下所涉币种均为人民币);3、被告于X立即搬离并将系争房屋返还给两原告。

被告谢X芳辩称,本人与李X森2009年1月即协议离婚,系争房屋产权归两原告所有,因为担心过户后本人无处居住,就迟迟未办理过户手续。因为赌博,本人于2013年5月26日向于X借款10万元,之后归还。2013年7月1日本人再次向于X借款10万元,之后又还款。2014年6月23日本人再次向于X借款9.7万元,约定十天内偿还10万,为了担保还款,于X让本人签署了空白的《房屋租赁协议》。后该借款本人也以现金方式还清。本人现在外躲债,希望法院依法判决。

被告于X辩称,谢X芳向本人借款四十余万元,至今仍有二十万元没有偿还,谢X芳借款的时候声称如还不了钱就将系争房屋租给于X,承诺用租金抵充借款,故租赁合同是担保借款;谢X芳与李X森一直共同居住在系争房屋内,从未讲过二人已经离婚,故谢X芳有权代表全家处分系争房屋;借款到期后,谢X芳就失踪了,两原告与谢X芳系恶意串通的避债行为,本人是善意承租人。综上,不同意原告诉讼请求。

经审理查明,李X森与谢X芳原系夫妻关系,李X系二人所育之子。系争房屋产权登记在李X森、谢X芳、李X名下,该房屋建筑面积103.94平方米。

2009年1月17日,李X森与谢X芳协议离婚,双方签署《自愿离婚协议书》,约定:李X森与谢X芳因感情破裂,自愿离婚,李X由李X森抚养,谢X芳不承担任何经济费用;系争房屋离婚后谢X芳放弃该房产权,该房产权利归李X森与李X所有,银行贷款由李X森负责还清;离婚后李X森支付谢X芳40万元;双方财产分割完毕无纠纷。二人离婚后,系争房屋产权至今未办理过户手续,产权仍登记在李X森、谢X芳、李X三人名下。

2013年7月1日,谢X芳(甲方)与于X(乙方)签订《租赁合同》,约定:权利人谢X芳将系争房屋出租给于X,租赁期限自2013年8月1日起至2033年8月1日止,月租金1,500元;租金支付方式每3月支付一次,每次租金提前7日支付,其它租金在借款违约金中扣除;该房地产租赁期限内发生的水电、煤、电话、有线电视等及其杂费由于X承担;租赁保证金10万元,乙方于签订本合同时交付甲方,该保证金在甲乙双方租赁期满时,乙方迁空交还租赁房屋并结清租金、水电煤等费用后,甲方将保证金无息退还乙方;房屋内的所有物品任意由于X处理,于X可在租期内随时入住,于X在此房有转租权等内容。2014年12月4日,于X进住系争房屋至今。

另查明,因与谢X芳民间借贷纠纷,于X另案起诉谢X芳偿还借款25万元,案号为(2014)杨民一(民)初字第XXXX号。本案审理中,于X述称本案中租赁合同中约定的保证金10万元即系向谢X芳的借款,且该借款包含在另案主张的25万元中。于X另述称签租赁合同前其去杨浦交易中心查过系争房屋产权信息,签合同时未征求其他产权人意见。

以上事实,由原告提供的《上海市房地产登记簿》、房屋租赁协议、离婚证、自愿离婚协议书以及当事人的陈述等证据予以佐证,并经庭审质证,法院予以确认。

法院认为,共同共有人对共有财产享有共同的权利,部分共有人擅自处分共有财产的,处分行为无效。虽李X森与谢X芳离婚协议中对系争房屋的权属进行了分割,但未变更产权登记,故对外不发生效力。系争房屋产权登记在两原告和谢X芳三人名下,于X对此系明知,且其自述在签订合同时未征求其他产权人意见,故其非善意第三人。其次,于X与谢X芳签订的租赁合同,名义为租赁合同,实质是借款的担保,租赁关系并非双方真实意思表示。综上,于X与谢X芳签订的租赁合同无效。合同无效,于X应将系争房屋返还给原告,并承担占用期间的使用费,原告主张15,000元属合理范围,故法院予以支持。综上,依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定,判决如下:

一、被告谢X芳与被告于X2013年7月1日就上海市杨浦区水丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》无效;
二、被告于X应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区水丰路XXX弄XXX号XXX室房屋并将该房屋返还给原告李X森、李X;
三、被告于X应于本判决生效之日起十日内向原告李X森、李X支付自2014年12月4日至实际搬离之日止的房屋使用费人民币15,000元。

负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币176元,减半收取人民币88元,由被告于X承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
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